Jak nejlépe pronajmout byt a na co nezapomenout?

Každá nájemní smlouva by měla být uzavřena nejlépe na dobu určitou, nikoliv na dobu neurčitou. Nejčastěji se smlouva uzavírá na jeden rok s možností prodloužení, pokud nájemce dodržuje smlouvu. Měla by jasně obsahovat výši nájemného a zálohy na plnění spojená s užíváním bytu. Nájemce by měl přesně vědět, za co platí a jaká částka mu bude následně vyúčtovávaná. Doporučujeme si smluvně stanovit počet osob, které budou v pronajímaném bytě bydlet. Součástí smlouvy by měl být vždy předávací protokol, kde budou uvedeny stavy energií předávaného bytu nebo domu, případně konkrétní předměty a vybavení bytu či domu a počet předaných klíčů. U nových a zcela zařízených bytů nebo domů je nejlépe si pořídit i fotodokumentaci. Pro jistotu a pojištění se pro případ zničení, poškození majetku nebo pro případ neplacení nájmu, trvejte na vratné kauci ve výši minimálně jednoho až dvou nájmů. Přenechejte raději sepsání smlouvy na odborníkovi - realitní kanceláři nebo právníkovi – který zajistí a sepíše smlouvu tak, aby obsahovala veškeré potřebné podmínky a přílohy. Jen spekulant či nesolventní zájemce o nájemní bydlení nehledá přes realitní kancelář.

Naše realitní kancelář nabízí právní služby a dlouholeté zkušenosti

Pomůžeme Vám najít rychleji vhodného nájemníka, a to bez starostí, ztráty času s inzercí a hledáním. Oslovíme svou inzercí mnohem širší okruh zájemců a máme větší pravděpodobnost najít nájemníka. Sepíšeme smlouvu dle požadavků pronajímatele a nájemníka a upozorníme na veškerá úskalí. Zajistíme, aby nájemní/podnájemní smlouva obsahovala vše potřebné a veškeré přílohy. Nelitujte peněz, které zaplatíte realitní kanceláři, vyjedná Vám jasné pravidla a podmínky pronájmu.

Daň z příjmu při pronájmu bytu

Vlastníte byt a pronajímáte ho? V té chvíli Vám vzniká z pronájmu zisk a jste povinen uhradit daň z příjmu. Pokud jste zaměstnancem, jste povinen jednou ročně do konce března podat na příslušný finanční úřad speciální daňové přiznání za uplynulé zdaňovací období. Pokud jste podnikatel, přičítáte svůj zisk ke svým ostatním příjmům z podnikání a zdaňujete ho formou jednoho daňového přiznání podaného na finanční úřad jednou ročně do konce března. Od daně z příjmů v tomto případě neexistuje osvobození. Daň z příjmů dnes činí 15 %. Můžete si však odečíst odpisy, které vychází z pořizovací kupní ceny bytu, můžete si odečíst úroky, pokud máte na bytě hypoteční úvěr, můžete odečíst náklady spojené s úhradou pojištění bytu, daně z nemovitostí a náklady prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu bytu.

Jaké jsou podmínky pro platbu daní?

Daň z převodu nemovitostí u prodeje bytu

Každý z nás, kdo vlastní nemovitosti v osobním vlastnictvím (tj. nemovitosti, které jsou zapsány na katastru nemovitostí) a převode/prodá je jiné osobě, je povinen uhradit příslušnému finančnímu úřadu daň z převodu nemovitostí, která od 1.1.2013 činí 4 % z kupní nebo odhadní ceny. Tato daň vychází z vyšší ceny, a to z kupní ceny nebo odhadní ceny určené znaleckým posudkem.

Daň z převodu nemovitosti platí nyní podle zákona prodávající a je povinen ji zaplatit do tří měsíců od provedení vkladu vlastnického práva na katastrálním úřadě. Pokud by daň nezaplatil, přechází tato povinnost na kupujícího. Z tohoto důvodu je nejlépe zajistit přímo v kupní smlouvě úschovu této daně z převodu nemovitostí, a to v notářské či advokátní úschově.

Naše realitní kancelář Vám nabízí bezplatnou advokátní úschovu daně z převodu nemovitostí, kterou za prodávajícího uhradí z úschovy na příslušný finanční úřad přímo advokát, tak aby měl kupující jistotu, že daň z převodu nemovitosti je skutečně zaplacena. Za prodávajícího vyplníme daňové přiznání, zajistíme pro potřeby výpočtu daně znalecký posudek a podáme daňové přiznání na příslušný finanční úřad. Prodávající se tak nemusí o nic starat a na daň myslet. Zajistíme si kopii daňového přiznání a předložíme ji advokátovi, který úhradu daně dle výše uvedeného provede. Touto službou chráníme kupujícího a zajišťujeme prodávajícímu bezstarostný průběh.

Daň z příjmu

Vlastníte nemovitosti v osobním vlastnictví a rozhodli jste se je prodat? Mysleli jste kromě daně z převodu nemovitostí také na daň z příjmu? Pokud nechcete daň platit, pak berte na vědomí několik základních podmínek, kdy jste od daně z příjmu osvobozeni:

• příjem z prodeje bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnickém podílu, včetně souvisejícího pozemku, je od daně osvobozen, pokud v něm měl prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem.
• příjem z prodeje bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnickém podílu, včetně souvisejícího pozemku, je od daně osvobozen, pokud prodávající vlastní byt minimálně 5 let.
• příjem z prodeje bytu, v případě, že se jedná o zděděný byt, který zdědil příbuzný v řadě přímé (rodiče a děti) nebo manželem (manželkou), se zkracuje doba držení 5 let o dobu, kterou byt prokazatelně vlastnil zůstavitel (tj. ten, po kom dědíme).
• daň z příjmu rovněž neplatíme, pokud získané prostředky použijeme do jednoho roku před prodejem či po prodeji pro vlastní bytové potřeby (tj. koupíme jiný byt či dům).

V každém případě je potřeba brát na vědomí, že i když se stanete plátcem daně z příjmu a vznikne Vám tato povinnost, je základem daně (dílčím základem daně) jen příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení, tj. zejména kupní cena, za kterou jste byt v minulosti koupili. Jde-li o věc zděděnou nebo darovanou, je to cena zjištěná pro účely daně dědické a daně darovací. Dále je výdajem zaplacená daň z převodu nemovitostí, a to i když je platba uskutečněna v jiném zdaňovacím období, než v tom, v němž plyne příjem z prodeje. Výdajem jsou též částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci, včetně dalších výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje. K hodnotě vlastní práce poplatníka na věci, kterou si sám vyrobil nebo vlastní prací zhodnotil, se při stanovení výdajů nepřihlíží. Příjmy plynoucí manželům ze společného jmění se zdaňují u jednoho z nich.

Daň z převodu nemovitostí u dalších nemovitostí

U rodinného domu jsou stejné podmínky jako v případě prodeje bytu. Daň z převodu nemovitostí platí nyní podle zákona prodávající (kupující je ručitelem) a je povinen ji zaplatit do tří měsíců od provedení vkladu vlastnického práva na katastrálním úřadě daň z převodu nemovitostí, která od 1.1.2013 činí 4 % z kupní nebo odhadní ceny. Tato daň vychází z vyšší ceny, a to z kupní ceny nebo odhadní ceny určené znaleckým posudkem. Daňové přiznání je nutné podat do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Osvobození od daně z příjmu je rovněž stejné jako v případě prodeje bytu.

U pozemku jsou stejné podmínky jako v případě prodeje bytu. Daň z převodu nemovitostí platí nyní podle zákona prodávající (kupující je ručitelem) a je povinen ji zaplatit do tří měsíců od provedení vkladu vlastnického práva na katastrálním úřadě daň z převodu nemovitostí, která od 1.1.2013 činí 4 % z kupní nebo odhadní ceny. Tato daň vychází z vyšší ceny, a to z kupní ceny nebo odhadní ceny určené znaleckým posudkem. Daňové přiznání je nutné podat do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitostí (pozemku), přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu 5 let. V případě, že jde o prodej nemovitosti nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, zkracuje se doba pěti let o dobu, po kterou byla nemovitost ě ve vlastnictví zůstavitele.

Daň z převodu nemovitosti u družstevních bytů

U družstevních bytů se daň z převodu nemovitostí neplatí. Nedochází totiž k prodeji, ale k převodu členských práv a povinností a uzavírá se nájemní smlouva. Za převod členských práv a povinností se platí pouze poplatek družstvu. Pokud realizujete převod členských práv a povinností přes naši realitní kancelář, nehradíte poplatky žádné!

Daň z příjmu u družstevních bytů

Zde povinnost úhrady daně z příjmu zůstává a platí ji převodce členských práv a povinností. Příjem uvádí do celkového přiznání k dani z příjmu v následujícím roce za rok minulý do ostatních příjmů. Základem daně je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Tj. zejména nabývací cena podílu (hodnota splaceného peněžního vkladu člena družstva, hodnota nepeněžního vkladu člena družstva, nebo pořizovací cena majetkové účasti v případě nabytí podílu koupí a nebo cena stanovená pro účely daně dědické a darovací).

Osvobození od daně z příjmu u družstevních bytů je v případě, že doba mezi nabytím a převodem členských práv přesahuje dobu 5 let. Při zdědění členských práv a povinností se lhůta přeruší a počítá se dnem úmrtí jako den nabytí – počítá se zase dalších 5 let. Osvobození příjmů vzniká ve chvíli, pokud použije převodce získané prostředky na uspokojení své bytové potřeby nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž úplatu přijal. Osvobození platí i v případě, že získané prostředky použije na uspokojení bytové potřeby do jednoho roku před obdržením úplaty za převod členských práv družstva (získanými prostředky se rozumí celá částka úplaty za převod členských práv družstva, nesnížená o výdaje vynaložené na její nabytí). Přijetí uvedeného příjmu oznámí poplatník správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém k přijetí úplaty došlo. Uplatní-li poplatník osvobození uvedeného příjmu, a tuto úplatu nepoužije na získání bytových potřeb ve stanovené lhůtě, zahrne takový příjem mezi zdanitelné příjmy za to zdaňovací období, ve kterém tato lhůta uplynula. Jestliže poplatník na uspokojené bytové potřeby použije jen část úplaty za převod členských práv družstva, je osvobozena jen tato část vynaložená na uspokojení bytových potřeb.

Daň dědická a darovací

Od roku 2011 je daň dědická a darovací zjednodušena a zvýhodněna pro první dvě skupiny. Povinnost, podat daňové přiznání, zajistit si znalecký posudek pro účely finančního úřadu a uhradit daň, je zrušena stejně jako vše související. Obdarovaný ani dědic neplatí daň a není povinen podat daňové přiznání. To vše se však týká pouze osob, které jsou zákonem zařazeny do tzv. 1. a 2. skupiny příbuzenství – více dále.

Skupiny pro účely daně dědické a daně darovací

Pro účely platby daně dědické a daně darovací jsou osoby zařazeny do tří skupin vyjadřujících vztah poplatníka (dědice) k zůstaviteli a dárce k obdarovanému.

Do I. skupiny patří: příbuzní v řadě přímé (rodiče + děti) a manželé.

Do II. skupiny patří: a) příbuzní v řadě pobočné (§ 117 občanského zákoníku), a to sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety a za b) manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela, rodiče manžela, manželé rodičů a osoby, které s nabyvatelem, dárcem nebo zůstavitelem žily nejméně po dobu jednoho roku před převodem nebo smrtí zůstavitele ve společné domácnosti, a které z tohoto důvodu pečovaly o společnou domácnost nebo byly odkázány výživou na nabyvatele, dárce nebo zůstavitele.

Do III. skupiny patří: ostatní fyzické osoby a právnické osoby. Tato skupina platí darovací daň ve výši 7 % a dědickou daň, která se stanovuje podle výše dědictví.

Pokud Vás trápí další otázky a chybí Vám odpovědi nebo řešení, která zde neuvádíme, neváhejte a Vaše dotazy nám napište. Naši právníci, daňoví poradci, realitní a finanční specialisté Vám rádi Vaše otázky zodpoví a poradí.